Cómo alquilar un apartamento con el desarrollador y defender sus derechos
Cómo tomar un departamento del desarrollador
Después de una larga espera para la mayoría de los compradores, obtener las llaves de un apartamento en una casa de nueva construcción parece una formalidad. En este momento, no quiero pensar en los defectos obvios y ocultos de las nuevas y costosas viviendas, cuya eliminación puede generar costos adicionales. Al saber cómo alquilar un apartamento en un edificio nuevo, tiene la garantía de obtener una vivienda de alta calidad y, en casos controvertidos, puede recuperarse legalmente de un desarrollador inescrupuloso con una compensación total por los costos materiales y el daño moral..
Contenido
- El orden de admisión que debe seguirse
- Los matices de aceptación del apartamento, dependiendo de la opción de acabado.
- Características de los apartamentos receptores con tiro y preacabado
- Condición del techo, paredes y piso.
- Calidad de acristalamiento
- Sistemas de ingeniería
- Cómo tomar un apartamento con un acabado llave en mano
El orden de admisión que debe seguirse
El historial de muchos meses de la relación entre el constructor y el comprador de la vivienda termina con la firma por ambas partes del certificado de aceptación del apartamento, un documento importante necesario para registrar la propiedad. En este punto, todo el trabajo de construcción debe completarse en la casa, debe tener una dirección postal permanente y debe ser aceptado por la comisión estatal para la operación..
Los términos de la entrega de la casa se acuerdan al concluir el contrato entre las partes y, en caso de violación, la ley establece para el comprador del apartamento el derecho a una multa, cuyo monto se calcula de acuerdo con la tasa de refinanciación establecida por el Banco Central. La demora en la terminación de la casa por más de 6 meses establecida por ley puede indicar serias fallas de construcción o problemas financieros del constructor..
Después de verificar la documentación relevante y asegurarse de que la casa haya sido encargada, el comprador del departamento debe inspeccionarla cuidadosamente y, indicando en la hoja de inspección todos los defectos encontrados, firmar el certificado de aceptación del objeto. Este documento indica los plazos estrictos para eliminar el matrimonio identificado..
Nota para el comprador-accionista.
De acuerdo con la ley, el accionista, a su discreción, tiene derecho a no firmar el acto de aceptación de la transferencia de la vivienda si no cumple con la calidad requerida.
Si el acto fue firmado, pero el desarrollador no eliminó el matrimonio a tiempo, el apartamento puede aceptarse mediante la elaboración de un anexo adicional al acto previamente firmado sobre la adopción de viviendas con defectos y una lista detallada de cuáles.
Ambos casos están sujetos a la recuperación judicial de daños materiales e inmateriales..
Los matices de aceptación del apartamento, dependiendo de la opción de acabado.
Dependiendo de la categoría de precios de las casas y la solvencia de los compradores en una región en particular, el mercado inmobiliario primario ofrece apartamentos en tres acabados:
- el acabado rugoso es lo mínimo que permite que un edificio se llame apartamento: una puerta de entrada, ventanas de doble acristalamiento en ventanas, a veces particiones interiores, cableado de calefacción, sistemas de abastecimiento de agua y alcantarillado, electricidad a la centralita, contadores de agua y electricidad;
- preacabado: el apartamento está preparado para terminar los trabajos de acabado: es decir, la regla final se hizo en el piso, las paredes estaban enlucidas y enlucidas, calefacción, suministro de agua y sistemas de alcantarillado, fuentes de alimentación, puntos de conexión para dispositivos de iluminación, enchufes e interruptores equipados, hay una puerta de entrada, ventanas acristaladas;
- Acabado «llave en mano»: el comprador puede traer muebles y mudarse.
Características de los apartamentos receptores con tiro y preacabado
Los compradores son cada vez más exigentes y la vivienda con un acabado áspero les interesa menos, no tiene acabado, y antes de firmar el certificado de aceptación, es suficiente para asegurarse de que el equipo básico corresponde al especificado en el contrato. Entonces, cómo aceptar un nuevo apartamento con un acabado preacabado solo debe asegurarse de que, en ausencia de defectos graves, los defectos menores estén dentro de los estándares aceptables prescritos por SNiP 3.04.01-87
Condición del techo, paredes y piso.
Para yeso mejorado de alta calidad, se permiten las siguientes desviaciones:
- verticalmente: las irregularidades de 2 mm por 1 mo hasta 10 mm en toda la altura de la pared se verifican con una plomada o riel de 2 m de largo;
- para superficies de forma lisa, no se permiten más de 2 irregularidades en un área de 4 metros cuadrados de hasta 3 mm de profundidad o altura;
- En la superficie de paredes y techos, los sumideros, eflorescencias, grietas, desprendimientos de yeso, rastros del movimiento de la herramienta de llana son inaceptables..
Desprendimiento de yeso: un defecto de construcción, que debe ser ingresado en el protocolo de inspección del certificado de aceptación del departamento y eliminado por el desarrollador de la manera prescrita
Para revestimientos de paredes y techos de yeso seco, se permiten desviaciones de yeso:
- desde la vertical: 1 mm por 1 mo hasta 5 mm de altura hasta el techo;
- para una superficie de forma lisa: no más de dos irregularidades con una profundidad de hasta 2 mm en un área de 4 metros cuadrados;
- para pendientes, columnas, pilastras, cáscaras, el error vertical u horizontal no puede exceder 1 mm por metro de longitud o altura;
- en las juntas de las láminas de paneles de yeso, se permite la flacidez de hasta 1 mm y no se permiten grietas.
Se permiten las siguientes desviaciones dependiendo del piso de acabado futuro para la regla de concreto:
- bajo linóleo o laminado, se permiten irregularidades con una altura o profundidad de no más de 2 mm;
- debajo de una baldosa cerámica de una profundización o elevación de un acoplador – hasta 6 mm;
- la pendiente horizontal del piso está permitida no más del 2%, pero no más de 50 mm, independientemente del área de la habitación;
- en la unión de las paredes y un piso de hormigón monolítico debe colocarse material de insonorización de banda.
Comprobación del nivel del piso con un láser. La pendiente excede los 50 mm permitidos y el desarrollador debe alinearla o reembolsar al comprador los costos de alineación.
Para techos de hormigón colado, se permiten desviaciones del plano:
- hasta 7,5 mm para una longitud de 1 my hasta 14,5 mm para una longitud de hasta 3 m;
- El grosor de las protuberancias y el pandeo en la superficie se permite hasta 2 mm con un diámetro de hasta 10 mm.
La calidad de la adherencia del yeso al concreto o al ladrillo de las paredes, y las soleras a la base del piso se controlan tocando: un sonido sordo indica delaminaciones ocultas y puede servir como base para introducir un defecto en el informe de inspección del certificado de aceptación de transferencia del objeto..
Calidad de acristalamiento
La instalación de ventanas de alta calidad sugiere que:
- en lugares donde el marco de la ventana se une con la pared exterior de la casa, se debe fijar una cinta impermeable especial sobre la capa de espuma de montaje;
- todos los marcos y las puertas del balcón se abren fácilmente sin esfuerzo, y al cerrar la hoja se ajustan perfectamente a los marcos;
- no hay defectos en vidrios, marcos, marcos de ventanas: irregularidades de la superficie, rasguños, grietas, etc.
- Todas las ventanas y puertas del acristalamiento externo están equipadas con accesorios de alta calidad.
- Todos los alféizares de una habitación están instalados al mismo nivel y no interfieren con la transferencia de calor libre de los radiadores..
La ventana se instala con infracciones y debe reemplazarse: al cerrar, hay un espacio entre la hoja y el marco
Sistemas de ingeniería
El sistema de calefacción debe estar equipado con controladores de temperatura y grifos Mayevsky para purgar el aire. Al instalar radiadores, se deben observar las siguientes dimensiones
- distancia del piso – al menos 60 mm;
- distancia del alféizar de la ventana – de 50 mm;
- distancia de la pared – al menos 25 mm.
Si el proyecto prevé el diseño de los sistemas de calefacción y suministro de energía en la regla, solicite al desarrollador el diseño de las comunicaciones que se necesitarán al finalizar el trabajo..
Al inspeccionar el baño, es necesario verificar si se impermeabiliza, así como la calidad de la instalación de las tuberías de alcantarillado, agua fría y caliente..
Cómo tomar un apartamento con un acabado llave en mano
Los apartamentos terminados llave en mano generalmente se alquilan en edificios nuevos y caros de la categoría de precios de «lujo» y casi no hay preguntas sobre cómo aceptar un apartamento de dicho plan.
Al concluir un contrato para la decoración y el desarrollo de un proyecto de diseño para el interior, todos los detalles se especifican en detalle: materiales de decoración, soluciones de color, equipos de ingeniería. En la víspera de la firma del acto de aceptación de vivienda, el comprador debe verificar si se cumplen todas las condiciones del contrato y si la calidad del trabajo es consistente con las mismas normas de SNiP.
Se debe prestar especial atención a la calidad de la colocación del parquet, si este revestimiento fue estipulado por los términos del contrato, y las superficies revestidas con baldosas de cerámica. Al verificar recubrimientos cerámicos con un riel de dos metros, se permiten desviaciones:
- desde el plano – hasta 4 mm;
- salientes entre azulejos adyacentes – hasta 1 mm.
En el apartamento con acabado «llave en mano», la costura de baldosas sobre el tanque del inodoro es descuidada. Pero la desviación está dentro de los límites normales.
El ancho de las juntas de las losetas debe ser el mismo en toda la superficie, no debe exceder los 3-5 mm y procesarse con lechada de alta calidad del color correspondiente. La adherencia de los azulejos a la base del piso o las paredes se verifica tocando y el tono del sonido en toda la superficie debe ser el mismo..
Cómo proteger sus derechos si se revela un matrimonio serio al momento de la admisión
Aunque la ley se reserva el derecho de que el inversor inmobiliario no firme el certificado de aceptación de un apartamento de baja calidad, la mayoría de los compradores firman este documento con la esperanza de resolver el problema por su cuenta. Por un lado, durante los largos meses de construcción de una casa, los precios de la vivienda están aumentando y la cantidad de compensación puede no ser suficiente para comprar otro apartamento. Por otro lado, las personas temen que el desarrollador negligente no pueda eliminar cualitativamente el matrimonio defectuoso o no tenga prisa por repararlo antes de que expire el período de garantía..
Nota para el comprador-accionista.
Un apartamento cubierto por la ley «Sobre participación compartida en la construcción …» tiene una garantía de 5 años, que también se aplica al trabajo de acabado interior. En el acuerdo de equidad, esta cláusula es obligatoria. Para los hogares no cubiertos por esta nueva ley, el período de garantía rara vez excede los 2 años, pero los desarrolladores a menudo intentan no escribirlo en los contratos. Tenga cuidado al concluir un contrato..
Entonces, después de descubrir los defectos, exponlos en detalle en la hoja de inspección y, después de dejar una copia para usted, envíe el documento al desarrollador por correo con una notificación. Dentro de los 45 días, debe eliminar el matrimonio por su propia cuenta o reembolsar los costos de reparación si lo hizo usted mismo. Si el comprador rechaza el apartamento y el desarrollador acepta esta negativa, está obligado a devolver la cantidad total de dinero dentro de los 45 días..
Si se descubre un defecto oculto en el edificio durante el funcionamiento del apartamento, cuando el certificado de aceptación se haya firmado durante mucho tiempo, tampoco debe desesperarse. Póngase en contacto con el desarrollador con una declaración de las deficiencias identificadas y, durante el período de garantía, está obligado a eliminarlas o compensar los costos de eliminar el defecto por su cuenta. Si el desarrollador está inactivo, contacte a la corte inmediatamente.
Al elegir un desarrollador, trate de hablar con los residentes de las casas ya construidas por él y luego ningún problema eclipsará la alegría de una inauguración.